│English│繁體版│簡體版│會員專區│歡迎光臨 訪客 / 登入 │
簡介
首頁 > 協會簡介總覽 > 建築物區分所有權制度研究
建築物區分所有權制度研究

　　關於“建築物區分所有權”一詞的表述，各國立法不盡相同，法國法稱之為“住宅分層所有權”，德國、奧地利稱之為“住宅所有權”，美國稱為“公寓所有權”，日本及我國臺灣地區則稱之為“建築物區分所有權”。上述表述儘管各異，但實質內容相同，都是對建築物的某個特定部分之所有權的抽象概括。然而，從比較法和語義學的視角衡量考察，日本立法所採用的“建築物區分所有權”最為科學。根據日本法，所謂建築物區分所有權即是指對建築物的與其他部分區別開來的某一特定部分所享有的所有權，它既包括縱割式住宅所有權，也包括橫割式與混合式住宅所有權，其可囊括一切類型的區分所有建築物的權利形態，且不致產生歧義並易於為人們所理解和接受。故為我國多數學者所採納。

1.專有權說

　　專有權說認為，建築物區分所有權是指區分所有人對建築物的專有部分所享有的所有權，不包括共有部分。此說最早為法國學者在解釋《法國民法典》第664條時所提出，後為日本學者進一步闡發，如玉田弘毅認為“稱區分所有者，謂在建築物專有部分上成立之所有權”。

2.二元論說

　　二元論說又稱“複合要素說”、“廣義區分所有權說”。該說認為，建築物區分所有權是指區分所有人對建築物的專有部分和共有部分所享有的專有權和共有權的結合。我國臺灣學者鄭玉波先生指出：“區分所有，不論其區分之為縱為橫，其所有權之行使，僅能及於所分有之部分，而不能達於全部，此點與獨有同，而與共有異；但區分所有不無共用部分，例如樓梯、隔壁、走廊、廁所等在法律上輒推定其為共有（亦稱互有），從而即為各區分所有人權利義務之所及，此點與獨有異，而與共有同，可見區分所有，其所有權之範圍，實與一般之情形有所差異也。”我國內地大多數學者認為區分所有是由共有和單獨所有構成的。如陳甦先生認為，所謂建築物區分所有權，系指根據使用功能，將一棟建築物於結構上區分為由各個所有人獨自使用的專用部分和由多個所有人共同使用的共用部分的共有權的結合。二元論說為法國1938年《有關區分各階層不動產共有之法律》及法國1965年制定的現行《分層住宅所有權法》所肯定，我國臺灣地區“民法”亦采此說，其第799條規定：“數人區分一建築物而專有其一部分，該建築物及其附屬物之共用部分，推定為各所有人之共有。其修繕費及其他負擔，由各共有人按其所有部分之價值分擔之。”　

3.三元論說　

　　三元論說又稱“三要素說” 、“最廣義區分所有權說”。該說為德國著名學者貝爾曼（J.Barmann）先生所宣導，他認為：建築物區分所有權系指由區分所有建築物專有部分所有權，共用部分持分權以及因共同關係所生之構成員權所構成。其中專有部分所有權（專有權）又稱特別所有權（Sondereigentum），共用部分持分權又稱共有權（Miteigentum），因共同關係所生之構成員權又稱社員權（Mitgliedschaftsrecht）。此三者形成一不可分離而具有物權法性（Sachenrechtlich）及人法性（Personrechtlich）之特別權利——“共同的空間所有權”（Gemeines Raumeigentum）。 此說得到了日本著名學者丸山英氣教授及我國臺灣學者戴東雄先生的積極支援。如戴東雄先生認為，欲有效處理區分所有權人間之複雜關係，只有將建築物區分所有權之意義界定為專有所有權、共有所有權及構成員權，始能竟其功。我國學者陳華彬在考察了各國區分所有制度以後，積極宣導此觀點，認為建築物區分所有權是指多個區分所有權人共同擁有一棟區分所有建築物時，各區分所有權人對建築物專有部分所享有的專有所有權，與對建築物共用部分所享有的共用部分持分權，以及因區分所有權人之間的共同關係所生的成員權之總稱。
　　三元論說為德國現行《住宅所有權法》所全盤採納。三元論說將建築物區分所有權解為區分所有人對建築物的專有部分和共有部分所享有的專有權和共有權，以及基於建築物的管理、維護和修繕等共同事務而產生的成員權的總稱，即在二元論說的基礎上，又增加了一項成員權。那麼何為成員權呢？根據陳華彬先生的解釋，建築物區分所有人之成員權，亦稱構成員權（Mitgliedschaft），系指建築物區分所有權人基於在一棟建築物之構造、權利歸屬及使用上的不可分離的共同關係而產生的，作為建築物的一個團體組織的成員而享有的權利與承擔的義務。它是一項獨立於專有所有權與共有所有權之外的權利，基於區分所有人之間的共同關係而產生，與共同關係共始終，具有永續性，且與專有所有權、共有所有權緊密結合而不可分割。我們認為，所謂成員權不過是由區分所有權人的專有權與共有持分權所派生出來的一項權利，它基於區分所有人之間的共同關係而產生，乃區分所有權的應有之義，為保證所有權體系的完整、一致性，並無將其單獨列為一項獨立權利的。 #物業管理 #物業管理
中華物業管理協會 地址：105 台北市松山區八德路四段678號9樓
TEL：(02)2768-3955 FAX：(02)2767-3766 服務信箱：service@chpma.org
建議最佳瀏覽環境IE5.5以上版本，螢幕解析度800×600。