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中廣流行網「生活理財通」節目邀訪中華物業管理協會物業企劃處鄭孟涵處長
教你如何挑好房！

時間：2010/10/08 (五) 14：10∼14：55 主持人：理財專家 夏韻芬

「生活理財通」為中廣流行網的談話性節目，主要單元有台股、基金投資分析、新書推薦、財務規劃、保險新趨勢、職場創業人力、流行消費趨勢及居家房地產。
此次針對99年度台北市優良公寓大廈評選活動，特別邀訪中華物業管理協會物業企劃處鄭孟涵處長，談論社區管理經營的重要性。


以下為當天訪問對話內容：

主持人夏韻芬：
台北市政府建築管理處舉辦的99年度優良公寓大廈評選已出爐，可以請鄭處長分享一下這次評選的方式及過程?

鄭孟涵處長：
台北市政府自86年起開始宣導正確管理社區為出發點，推行『優 良公寓大廈評選活動』今年邁入第12週年，而這次台北市99年度公寓大廈評選活動名單已出爐，就在今天10月8日在台北市政府一樓沈葆楨廳進行頒奬典禮，各位聽眾現在若有聽這則廣播可以親自到現場共同參與這項活動(2點~4點)。
台北市政府都市發展局建築管理處，每年都會舉辦公寓大廈評選讓管委會能自主管理，凝聚社區向心力及住戶間的良好互動，提升社區大廈管理、服務環境居住的品質、所以我們更應該大力支持這項有意義的活動。

而本會中華物業管理協會今年已承辦第二年，跟去年不同的地方是，在今年新增了「綠建築特色奬」，因為現在環保意識抬頭，很多社區都跟進政府宣導的節能減碳。去年98年度所報名參與的社區有80家而在今年度99年已突破上百家；複選51個得奬37 個，這裡數據可以顯示，社區對於這項活動的注視，今年許多社區是第一次參選，雖是第一次參加就得到很好的名次，舉個例子，中型住宅社區夢想部格社區及大型社區慶祥大廈是第一次參選就得到第一的殊榮，因此政府也很鼓勵社區踴躍參加，希望有更多社區可以知道政府都有舉辦優良社區選拔比賽，政府真的很用心大家應該大力支持。
而這次的評選方式分類為五項:
(一)小型住宅社區組(80戶以下)：第一名植心園社區5萬元、第二名隱士林社區3萬元、第三名長虹松林社區2萬元。
(二)中型住宅社區組(81戶以上至150戶)：第一名夢想部落格社區5萬、第二名德安家康A區3萬元。
(三)大型住宅社區組(151戶以上)：第一名鎮金殿社區5萬元、第二名溫歌華花園社區3萬元、第三名湯臣掬水軒社區2萬元。
(四)商務型大樓組(包含廠辦、商辦、住商混合)：第一名南港軟體工業園區二期5萬元、第二名里昂科技中心3萬元、第三名中崙大樓2萬元。
(五)風華再現組(建物使用達15年以上)：第一名慶祥大廈社區5萬元、第二名揚昇國園大廈3萬元、第三名書香畫境社區2萬元。
得奬社區除奬金外，今年不惜成本特別設計出鍍金銅質懸掛式奬牌，較以往桌上型有所區別。

主持人夏韻芬：
從歷屆被評選出的社區來看有幾點可以分享?1.好的社區就算不在精華地段也不是豪宅，房價還是會增值:2.惡鄰居比嫌惡設施還難搞，社區人際管理更顯重要。

鄭孟涵處長：
是的，好的社區著重在經營與管理，有良好的管理組織運作，且有關心自己社區的住戶及管委會運作的大小事務用心的去維護，確實是可以為社區的房屋增值，當然房價比重最大的還是取決地點，雖然不是豪宅，但好的社區、好的管理還是會為自己的社區房產加分的。

舉例這次參加評選實例，小型社區植心園為位於中正區和平西路，陳主委用經營企業的方式管理社區才近4年時間現在房價漲三成從每坪40萬現在房價52萬(屋齡3~4年)。中型社區夢想部落格社區位於內湖屋齡3年目漲一坪43.5萬，還有大型社區鎮金殿位於中山區天祥路巷弄內屋齡5年前一坪34萬目前一坪60萬漲７成6(共306戶)，所以有良好管理就算不在精華地段確實也能增值。

而惡鄰這部份，是從以往就存在於社區及公寓大廈中，但畢竟是少數，因為現在的人忙於工作，見面及互動變少，使的社區人與人之間變的很冷漠，若能從本身做起平常見面時say hi及多一份關心與互動，凝聚共識及常舉辦社區活動就可改善所謂惡鄰的狀況。

主持人夏韻芬：
如果從房產價值來談，對於想買社區中古屋的聽眾，要如何打聽社區週邊的環境及社區住戶素質及管理?

鄭孟涵處長：
其實看自己本身的需求著重那一部份例如生活機能及區域等，再從去看房子的那一刻起，進社區時大門的保全、門禁的管制及社區的環境整潔等…這都可從第一眼就可分辨出來的，再來可從社區出入住戶做判斷。第二方法可主動上網查詢第三方法向鄰居打聽及請教物業管理公司、房仲業等…並隨時到附近看看。(當然社區得奬的事蹟是最好的證明)



主持人夏韻芬：
這次得奬名單中案例分享，請舉一個實例，以屋齡高但是因管理，好房價比附近高的實例。

鄭孟涵處長：
位於天母的慶祥大廈屋齡30年不是豪宅，第一次參選就風華再現組第一名，這個社區管委會採自主管理，未聘總幹事只有保全人員門禁管制，行政事務管理方面則由委員們共同分擔，住戶非常團結，領導社區的林主委很努力經營社區；這次經過管委會開會決議知道台北市政府有所謂的老屋拉皮申請補助後，便開始在3年前進行外牆拉皮，現在房價從一坪30萬現在已攀升52萬漲了7成3，只要住戶肯努力，短短3~5年平均都能增值2成以上。

主持人夏韻芬：
現在房價高不可攀，央行升息貨款壓力更大，己經有房子的消費者，如果公寓或是大樓有良好的管理制度，就算是舊房子也是會增值..住戶流動率也相對變小…對於未來賣屋也是一大利多。

鄭孟涵處長：
没錯!公寓或大樓有良好的管理制度，當然是每個住戶所期待的，以前常講管理社區現在應該是以服務為優先考量，若能做到經營、服務、管理社區房子又能增值，當然住戶也會捨不得賣，流動率相對也會變小，再舉一個例子，在忠孝東路基隆路口的春秋大廈，光外牆廣告出租年收入達720萬之多，所以在10年前是完全不需繳管理費，而日前該棟大樓因進行外牆拉皮後，原有一坪管理費50~70元現在住戶只需繳一坪25元，因該棟大樓基金豐厚，現在住戶也完全不需繳整修費用，完全由公共管理基金支付。
所以如何服務管理經營社區;讓社區可以將管理費逐年遞減，進而達到社區住戶零繳管理費，這是本會經營的目標，使社區住戶達到完全、便利、省錢及節能減碳的生活機制，所以本會也特別釋放4個利多給5347 社區。
1. 贈送社區主委經營實務研習班。
2. 免費總幹事回訓。
3. 免費贈送社區e化平台。
4.明年度若繼續承辦將會設計出更不一樣的風貎，所以明天度歡迎台北市社區踴
　躍報名。
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