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社區物業之建築物管理維護與社區經營
從社區公寓大廈談建築物防災安全管理

社區公寓大廈居住品質必須有完善建築物維護管理與社區經營。中華物業管理協會長期輔導社區，有感於許多社區民眾尚無法了解違建與消防安全的重要性，於日前元宵節前夕，至社區推廣社區建築物管理的消防安全知識，倡導社區公寓大廈內違章建築的管理。在「法不法，可大有關係」相關問題時，違章建築往往是社區管理是致命傷，故以「建築相關法規最高宗旨是保護居民的健康和生命安全」，引發社區居民的注意與熱烈討論，協會特撰文摘要並引用內政部消防署資料分享給大家。

話說台北市格致路八十九年十一月二十八日火警，造成二名文化大學學生死亡。 經過現場查證發現，使用易燃材料違規建造、無法早期發現火警、延遲報案、鐵窗妨礙逃生、防火間隔堆積雜物等因素為造成死亡之主因，「如何判斷良善的建築物附屬設施」，其判斷原則如下：

一、建築物有無使用執照

之前台中縣太平市發生鐵皮屋火警，造成七人死亡，是違建，本案部分房舍是違規加蓋，而違建之安全設施通常都無法達到法令標準，發生火災或擴大延燒的機率自然較高，所以不管是住戶購買或租屋前，查看建築物使用執照是否合法，是住戶的權利，也是建築物管理人的義務。有關查詢使用執照或相關建築物管理資訊，可以至內政部營建署全國建築物管理資訊系統查詢。

二、建築物有無兩個以上不同方向的出口、窗戶有無鐵窗、鐵窗有無開口

該文化大學鄰近社區大火案例，災後發現火場只有兩個出口，一個在東，一個在南，故在西北區的人逃生不易，事實也證明二位死者一個住在最西邊，一個住在西北邊，再加上窗戶均以鐵窗封閉，未留設開口，影響避難逃生及救災。每個公寓大廈應該訂立消防逃生計畫，並設有消防編組和定期演練。最重要的是，預留兩個不同方向的出口，一處出口受阻，能從另一處出口逃生。逃生時應判斷火勢來源，往火勢相反方向逃生，且裝鐵窗預留逃生柵門和輔助逃生的梯子。

三、屋內有無裝火警警報系統

上述該案死亡學生，經消防署研判，有逃生之行為，惟恐因在睡夢中，無法早期察覺火警發生，以致未能掌握初期避難逃生之時機，如有火警警報系統，當可於第一時間吵醒他們，爭取更多逃生時間。火警警報系統可發揮及時預警系統，社區除定期舉行消防演練，還有很重要的就是警報系統的正常，社區住戶可以沒空演練，但警報系統可不能休假！

四、門禁的管理是否良好，環境衛生說明一切

有鑑於縱火頻傳，機車停放凌亂的場所，容易成為歹徒下手的目標，而其具體的防範措施就是良好的環境管理。在犯罪心理學有個破窗理論說，如果有人打壞了一棟建築上的一塊玻璃，又沒有及時修好，別人就可能受到某些暗示性的縱容，去打碎更多的玻璃。這反映到社區的管理也是一樣的，社區內外環境與衛生在在反映出這個社區的管理素質，政府目前也積極推動環境衛生改善工作，並研擬「環境整潔及美質促進法（草案）」，針對垃圾清潔、髒亂點清理、建築物外牆整潔美化、廣告物、騎樓地設置、環境綠美化等，訂定整潔美化改善項目，以達促進國民生活之愉悅、寧適等美質狀態。

五、瓦斯熱水器有無裝在通風良好之處所

每每一到冬天，總會發生多起洗澡時有人中毒死亡，都是一氧化碳中毒，主要原因是使用瓦斯熱水器時，未保持熱水器附近空氣流通，致燃燒不完全而產生劇毒性的一氧化碳，瓦斯本身沒有一氧化碳，也沒有毒性。出門在外，所有的安全問題都不能忽略，尤其常在冬天奪走人命的洗澡問題，目前市場上節能電熱水器比傳統的熱水器多了很多節能設計功能，比如中溫保溫、多段定時加熱等，社區住戶也可上網至經濟部能源局建築物能源管理網站查詢相關資料。

六、建築物內的通道是否彎曲狹窄又堆放雜物，影響逃生

很多火災發生時，剎那間就濃煙四起，很容易讓人迷失方向，如果自己所住的建築物到處都是羊腸曲徑，九彎十八拐，必定會造成逃生上的重大障礙，而公寓大廈管理條例第18條明文規定樓梯間不可堆放雜物，但偶而還是看見有些社區違反這項條例，有賴社區CEO之稱的管理委員會的大力宣導重要性。

最後協會因長期推動物業管理知識，社區物業管理的新趨勢已逐漸慢慢受到社區重視，且有行政院核定通過「物業管理服務業發展綱領及行動方案」作為引導，許多社區也引領期盼有良好的社區物業管理公司來管理，相關物業資訊社區民眾也可以上內政部建築研究所的「物業管理服務產業支援資訊系統」查詢。

本會整理。資料來源：內政部消防署http://www.nfa.gov.tw/
（專案企畫處-- Eugene編撰，2011/03/02）
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