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合建破局，釘子戶建商雙輸 業者籲勿錯估形勢喊價過頭「搥心肝」
【楊茲珺╱台北報導】

台北市方整建地難求，建商為了擴大基地，多需要透過合建或都市更新，難免碰上形形色色的「釘子戶」，多數建商願意以高出市價行情購買，但若碰上地主大開口，也常導致破局。地產業者表示，台北市佔地面積小於百坪的釘子戶勿錯估形勢漫天開價，以免建商放棄合建，釘子戶面臨一場空的窘境。

過路財神
去年，遠宏建設在潮州街內的2塊住宅用地，原已談好卡在2基地中間的舊公寓，最後關頭卻有住戶希望分回原住家面積3倍而宣告破局，遠宏建設最後決定自行開發。

成功整建價翻倍漲
該公寓住戶之一的陸小姐，原本滿心期待可以改住新屋，失望的說：「不參與合建，是地主和建商雙輸。」陸小姐表示，老公寓屋齡已經27年，權狀面積約34坪，目前行情每坪約50萬元，總價1700萬元，原本建商願意分回給地主每坪44.66坪加1車位，若以每坪80~90萬元行情來算，房價增至3700~4200萬元已逾1倍，如今合建夢碎，她不僅擔心興建過程中的噪音與落塵，更擔心未來老屋難以重建、未來房價黯淡。釘子戶跟建商一翻兩瞪眼的案例不少，例如內湖區的「輝煌世紀」，基地呈L型，缺角百坪基地現為雜貨店與小吃店。信義房屋內湖星雲店專案經理孫國豪表示，該案低樓層、面對釘子戶的戶別最難成交，每坪55~56萬元，遠低於高樓層每坪68萬元。該釘子戶也因為基地僅百坪，僅能蓋4樓雙併住宅，開發利益小而乏人問津，是標準的「雙輸」。

住戶同心坐享增值
但若能整合成功，多創造雙贏局面。桓邦建設位於仁愛路三段上的建案「吾彊」，原基地旁的「綠園大樓」28戶住戶全數同意拆屋委建，是董事長李幹樂每天不屈不撓按門鈴求見地主的成果，終於取得完整街廓，可售戶每坪成交均價150萬元，原地主舊屋僅每坪80~90萬元，也跟著坐享增值。 建商盤算自行起造和旺建設副總經理吳信忠表示，在談合建分配過程，常有人想拖到最後一個成「最牛釘子戶」，無非是為了爭取最多利益，建議整合者必須公開計算方式、並且保證不管先談、後談條件都一致，取得信任才能加速整合。吳信忠也建議地主不要誤判形勢，台北市雖寸土寸金，但如果建商已掌握多數住戶，極有可能自行起造，「到時候釘子戶只能眼睜睜看著過路財神而飲恨搥心肝。」

釘子戶改建價值大不同
◎失敗案例
1.遠宏新建案 北市中正區潮州街
．基地旁的舊公寓原每坪50萬元，建商願70萬元承購，但住戶不願參與合建。
2.輝煌世紀 北市內湖區金湖路
．基地為L型，缺角為未參與合建的100坪平房，建商接手意願低，目前為雜貨店。
◎成功整合
1.尚華仁愛大樓 北市大安區仁愛路、光復南路口
．住戶自組都更會，全數參與重建，改建前每坪60萬元，改建後預估每坪120萬元。
2.綠園大樓 北市大安區仁愛路三段
．全體住戶同意委託桓邦建設，參與「吾彊」合建，改建前每坪80萬元，改建後每坪150萬元。
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